La procédure de résiliation d’un bail commercial
Publié le :
22/11/2022
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2022
Par définition, le bail commercial constitue le contrat de location portant sur un fonds, afin d’en permettre l’exploitation commerciale, industrielle ou artisanale.
D’un formalisme assez pointu, sa durée est classiquement fixée à 9 ans (bail commercial de droit commun).
Toutefois, la vie des affaires et les relations entre bailleurs et preneurs n’étant pas forcément linéaires, il arrive que le bail commercial fasse l’objet d’une résiliation avant son échéance.
Le cabinet de Maître Théodora BUCUR revient sur la procédure de résiliation d’un bail commercial que celle-ci intervienne à échéance ou en cours de contrat.
La résiliation du bail commercial à échéance
La forme la plus simple de résiliation du bail commercial est celle qui intervient à échéance, soit à l’expiration de la durée fixée par le contrat : neuf ans pour les baux commerciaux de droit commun.Dans ce cas de figure, si la résiliation à échéance est à l’initiative du preneur, ce dernier donne en principe congé par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant un préavis de 6 mois.
Lorsque la résiliation à échéance résulte de la volonté du bailleur, ce dernier donne également congé au preneur, sans offre de renouvellement, par acte d’huissier, en respectant la même période de préavis.
Toutefois, si le preneur a entre-temps manifesté son droit au renouvellement du bail commercial, le bailleur est tenu de lui verser une indemnité d’éviction (sauf circonstances exceptionnelles : faute du locataire, force majeure, non-exploitation du fonds pendant plus de trois ans, perte de la qualité de commerçant, etc.), afin de compenser financièrement la perte que représente le bail commercial comme élément indispensable à son activité.
Enfin, une fois le bail commercial reconduit, les parties peuvent donner congé, en respectant le préavis précité, à l’issue de chaque fin de trimestre civil.
La résiliation en cours de bail commercial
Tout d’abord, il sera précisé que le contrat reste la loi des parties et que si d’un commun accord elles décidaient de mettre fin au bail, elles sont libres d’y procéder.Dans les autres cas et de manière assez simple, il est possible de procéder à la résiliation anticipée du bail commercial avant son terme, à l’issue de chaque période triennale, par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, en respectant toujours un préavis de 6 mois.
Cette faculté est également offerte au bailleur, s’il justifie d’un motif relatif à la construction ou reconstruction de l’immeuble existant, la réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage, la surélévation de l’immeuble, l’exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou en vue d’une démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ou d’une opération de restauration immobilière.
En cas de faute d’une des parties au bail commercial à l’instar d’un défaut de paiement des loyers, une non-exécution de travaux, un défaut d’assurance, etc., si le contrat contient une clause résolutoire, la partie qui s’estime lésée devra faire délivrer un commandement à l’autre, lui enjoignant de régulariser dans le délai maximum d’un mois.
Lorsque l’inexécution des obligations persiste passé ce délai, la partie qui requiert le bénéfice de la clause résolutoire pourra alors saisir en référé le Président du Tribunal Judicaire territorialement compétent pour que soit constatée la résiliation de plein droit du bail, ordonné l’expulsion du preneur, outre les demandes financières subséquentes.
En l’absence de clause résolutoire, les parties peuvent demander la résolution du bail par l’introduction d’une procédure judiciaire au fond.
Enfin, d’autres motifs permettent de résilier le bail avant son échéance :
- La décision prise par le liquidateur judiciaire ou l’administrateur judiciaire de ne pas poursuivre le bail compte tenue de l’ouverture d’une procédure collective ;
- Le départ à la retraite du preneur ;
- Le décès du locataire (sauf transmission du bail à ses ayants droit).
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Textes applicables :
- Article L.145-1 et suivants du Code du commerce
Historique
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