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Loyers impayés : comment agir contre votre locataire ?

Loyers impayés : comment agir contre votre locataire ?

Publié le : 12/01/2022 12 janvier janv. 01 2022

La prescription pour le recouvrement de loyers et charges est de trois ans
Les enjeux pour un propriétaire privé, confronté à un locataire indélicat, sont importants et peuvent avoir de lourdes conséquences.
 
La présente fiche, synthétique et non exhaustive, a pour but de vous donner les pistes pour ne pas commettre d’impairs et préparer au mieux votre dossier contentieux, à confier à votre avocat spécialiste des litiges locatifs.

Bien entendu n’hésitez pas à prendre rendez-vous afin d’être conseillé étape par étape et ensuite pour la phase de saisine du Tribunal

Le contrat de bail

Il est généralement sous seing-privé. Un bail notarié peut également être conclu, il est plus protecteur afin de pouvoir agir rapidement en recouvrement mais présente un coût. 

Par ailleurs, la rédaction du bail a son importance et certaines clauses doivent pouvoir y figurer. 
  • Le bail notarié

Il permet un recouvrement des impayés directement par le biais d’un huissier de justice, mais n’exonère pas le bailleur de devoir agir en justice pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion. 
  • La clause résolutoire

Elle doit être insérée au contrat de bail afin de permettre au bailleur, notamment en cas d’impayés, de faire constater en justice son acquisition. Il n’y aura donc pas de débat quant au fondement de la résiliation du bail, contrairement à une demande en résiliation judiciaire. 
  • La clause de solidarité 
En cas de colocation, une clause de solidarité doit pouvoir être insérée au contrat de bail. Cette solidarité pourra continuer à s’appliquer jusqu’à six mois après la fin du préavis. 

Les diligences préalables 

  • Le commandement de payer 
En l’absence de régularisation ou si vous souhaitez agir au plus tôt, il conviendra de considérer la mise en œuvre de l’action judiciaire en résiliation du bail, expulsion et condamnation en paiement (pour ce dernier aspect, uniquement en cas de bail sous seing privé). 

Dans ce cas, il vous faudra demander à un huissier de justice de délivrer un commandement de payer, reprenant l’historique de la dette et mettant en demeure le locataire d’avoir à régulariser sous un délai de deux mois
  • La dénonciation à la CCAPEX 
Ce commandement devra être dénoncé par l’huissier à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions) afin notamment que la Caisse d'allocations familiales soit avertie de la situation d’impayés. Cela aura donc un impact financier si vous bénéficiez du versement des droits de l’aide personnalisée au logement de votre locataire qui pourront être suspendus. 

La Caisse d'allocations familiales bien souvent écrira à votre locataire et l’invitera à signer un plan d’apurement afin de débloquer ses droits. 

Il conviendra d’être vigilent à cette étape car si un plan d’apurement est convenu avec le locataire dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, l’acte sera privé d’effet et vous ne pourrez pas agir en résiliation sur ce fondement. 

L’assignation

Après l’expiration d’un délai de deux mois, si le locataire n’a pas réglé sa dette ou s’il ne l’a réglée que partiellement, il vous appartiendra de l’assigner par devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire compétent (lieu de situation de l’immeuble) en procédure classique ou en référé

Un nouveau délai de deux mois sera à respecter entre la date de délivrance et l’audience. 
L’assignation sera cette fois-ci dénoncée à la Préfecture, afin que des mesures sociales puissent être prises et dans la perspective d’un relogement du locataire. 

L’audience 

Un compte actualisé peut être produit afin d’avoir une dette de loyers, charges et indemnités d’occupation à jour. 

Le locataire pourra généralement solliciter des délais :
- De paiement, notamment pour suspendre les effets de la clause résolutoire,
- Pour quitter les lieux.
Pour pouvoir être accompagné, conseillé et mettre en œuvre les actions présentées vous pouvez solliciter l’assistance d’un avocat spécialiste des litiges locatifs, à même d’apprécier la procédure à diligenter la plus adaptée afin d’assurer la sauvegarde de vos droits. 

TEXTES APPLICABLES 


 

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